SH전환이율

매달 통장에서 빠져나가는 공공임대 월세를 보며 주거비를 조금이라도 줄일 방법이 없을까 고민해 본 적 있으신가요? 시중 예금 금리보다 훨씬 높은 수준으로 월세를 할인해 주는 제도가 공공임대에 마련되어 있습니다. 보증금을 더 넣으면 월세가 실제로 얼마나 줄어들고, 대출을 끼고 전환해도 정말 이득일까요?

한눈에 보기
LH는 2026년 1월 1일 신규 납부분부터 증액 전환이율 연 6.0%(감액 3.5%), SH는 증액 연 6.7%(감액 2.5%)가 적용됩니다.
보증금 1,000만 원 증액 시 월 임대료는 LH(연 6.0%) 기준 월 5만 원, SH(연 6.7%) 기준 월 5만 5,833원 줄어듭니다.
연 2.5% 버팀목 대출로 1,000만 원을 빌려 증액 납부해도 이자를 제하고 매달 약 2만 9,167원~3만 5,000원의 순절감 이익이 발생합니다.
공사 및 단지별로 최대 전환 한도와 신청 주기(LH 수시 가능, SH 연 1회)가 다르므로 개별 계약서 확인이 필수적입니다.

보증금을 올리면 월세가 깎이는 상호전환제도, 기본 원리는?

공공임대주택(LH·SH)은 입주자의 자금 사정에 맞춰 보증금과 월 임대료의 비율을 조절할 수 있는 ‘상호전환제도’를 운영합니다. 목돈이 부족할 때는 보증금을 낮추고 월세를 더 내는 ‘감액’을, 여유 자금이 있거나 저리 대출을 활용할 수 있을 때는 보증금을 올리고 월세를 깎는 ‘증액’을 선택할 수 있습니다.

마치 저금통에 동전을 더 넣을수록 매달 빠져나가는 고정 지출이 줄어드는 구조와 같습니다. 이때 보증금 100만 원을 더 넣었을 때 1년 동안 월세를 얼마나 깎아줄지 결정하는 기준이 바로 ‘전환이율’입니다.

공사의 증액 전환이율은 통상 연 6%~7% 수준으로 책정되어 있어, 일반 금융 상품의 수익률을 웃도는 월세 절감 효과를 체감할 수 있습니다.

같이 읽으면 좋은 글
전세를 월세로 바꿀 때 얼마가 적당할까? 법정 전월세 전환율 계산법
전세보증금 반환보증료 지원, 나도 최대 30만원 전액 환급받을 수 있을까?

LH와 SH, 내 집의 전환이율과 신청 기준은 어떻게 다를까?

기관별로 적용하는 전환이율과 신청 조건에는 뚜렷한 차이가 있습니다. 2026년 기준 공사별 전환이율과 세부 규칙을 미리 확인해야 자금 계획을 안정적으로 세울 수 있습니다.

LH는 2023년 9월부터 증액 전환이율을 연 7.0%로 운영해오다 2026년 1월 1일 이후 신규 납부분부터 연 6.0%로 조정했습니다. 분양전환 및 토지임대부 주택은 연 5.0%가 적용되며, 보증금을 줄일 때의 감액 이율은 연 3.5%를 유지합니다. 반면 SH는 보증금 증액 시 연 6.7%, 감액 시 연 2.5%를 적용합니다.

구분	LH (한국토지주택공사)	SH (서울주택도시공사)
증액 전환이율	연 6.0% (2026.1.1 이후 신규 납부)	연 6.7%
감액 전환이율	연 3.5%	연 2.5%
신청 단위	100만 원 단위 (매입임대 일부 10만 원)	100만 원 단위
신청 횟수	증액 수시 가능 / 감액 계약기간 중 최대 2회	전환 유형 무관 연 1회 (1년 내 재신청 불가)
전환 한도	단지 및 유형별 차등 (월임대료의 20%~80%)	기본 월임대료의 최대 60% (유형별 20%~80%)

다만 모든 단지에 동일한 한도가 일률적으로 적용되지는 않습니다. 행복주택, 매입임대, 리츠 등 공급 유형과 사업지구 공고문에 따라 전환 가능한 최대 한도와 임대료 하한 기준액이 다르므로 개별 임대차계약서를 반드시 확인해야 합니다.

버팀목 대출로 보증금을 올리면 매달 실제로 얼마가 남을까?

월세 감액 공식은 추가 납부 보증금 × 전환이율 ÷ 12개월입니다. 예를 들어 보증금을 1,000만 원 증액할 경우, 연 6.7% 전환이율(SH)에서는 매달 5만 5,833원(연 67만 원)의 월세가 깎이고, 연 6.0% 전환이율(LH 2026년 신규 기준)에서는 매달 5만 원(연 60만 원)이 절감됩니다.

당장 수중에 목돈이 없더라도 주택도시기금의 저리 정책 대출인 ‘버팀목 전세자금대출’을 활용하면 금리 차이를 통해 순이익을 만들 수 있습니다. 2024년 8월 16일 금리 인상 이후 일반 버팀목 대출금리는 연 2.5%~3.5% 수준이며, 청년전용 버팀목은 2026년 우리은행 공시 기준 소득구간에 따라 연 2.2%~3.3%(연소득 4천만 원 이하 연 2.5%)입니다.

버팀목 대출을 연 2.5% 금리로 받아 1,000만 원을 조달한다면 매달 발생하는 대출이자는 약 2만 833원입니다. 이를 공공임대 보증금에 넣었을 때 매달 손에 쥐는 실질 차액은 다음과 같습니다.

적용 전환이율	월세 절감액 (1,000만 원당)	버팀목 이자비용 (연 2.5% 가정)	매달 실질 절감액 (순이익)
연 7.0% (LH 기존 적용분)	월 58,333원	월 20,833원	월 37,500원 (연 45만 원)
연 6.7% (SH 기준)	월 55,833원	월 20,833원	월 35,000원 (연 42만 원)
연 6.0% (LH 2026 신규 납부)	월 50,000원	월 20,833원	월 29,167원 (연 35만 원)

만약 전환이율 7.0%가 적용되는 주택에서 버팀목(연 2.5%)으로 3,000만 원을 대출받아 보증금을 증액한다면, 월세는 매달 17만 5,000원 줄어들고 대출이자는 6만 2,500원 발생하므로 매달 11만 2,500원(연 135만 원)의 주거비를 순수하게 절약하게 됩니다.

다만 버팀목 대출 금리는 신청자의 소득 구간이나 우대금리 적용 여부에 따라 개인마다 차이가 있으므로 본인의 대출 조건을 사전에 점검해야 합니다.

지금 보관 중인 공공임대 계약서를 펼쳐 최대 전환 가능 보증금을 확인하고, 주택도시기금이나 취급 수탁은행에서 버팀목 대출 한도를 상담해 보세요.

공공임대 보증금, 최대로 올리면 월세 얼마나 아낄 수 있을까?

보증금을 올리면 월세가 깎이는 상호전환제도, 기본 원리는?

LH와 SH, 내 집의 전환이율과 신청 기준은 어떻게 다를까?

버팀목 대출로 보증금을 올리면 매달 실제로 얼마가 남을까?

함께 읽으면 좋은 글

참고자료

1분 요약 영상