HUG

국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금을 공공기관이 직접 예치·관리하는 ‘전월세 안심신탁’ 제도를 도입한다. 세입자가 전세금을 HUG에 맡기면 HUG가 이를 운용해 집주인에게 매달 약정 수익을 지급하고, 계약 종료 시 세입자에게 전세금을 직접 반환하는 구조다. 임차인의 전세사기 불안을 덜고 임대인에게는 공실 없는 고정 수익을 제공하기 위한 목적이다.

핵심 요약

세입자가 HUG에 전세금을 맡기면 HUG가 집주인에게 매달 약정 월 수익을 지급하고 만기 시 전세금을 반환한다.
세입자는 전세사기 위험 없이 별도 보증료 연간 약 34만 원을 절감할 수 있다.
시세 20억 원 이하 주택이 우선 대상이며 LH 매입임대주택 500가구가 시범 공급된다.
임대인 세제·대출 혜택 및 최종 약정 수익률은 2026년 9월 말 모집 공고에서 확정된다.

HUG가 전세금 직접 예치… 3자 신탁 계약 방식

전월세 안심신탁은 임대인, 임차인, HUG(전월세 안정화기구) 간 3자 계약 체결 방식으로 운영된다. 세입자가 HUG에 전세금을 맡기면 HUG는 ‘주택공급활성화펀드’ 등을 통해 자금을 운용한다.

집주인에게는 매달 연 4%대 기준의 약정 수익이 지급된다. 운용 손실이 발생하더라도 HUG가 전세금 원금과 약정 월 수익 지급을 보장하므로 임대인은 공실이나 월세 연체 위험을 덜 수 있다. 계약이 끝나면 HUG가 세입자에게 전세금을 직접 반환한다.

제도는 법적 의무가 아닌 자발적 신청 방식으로 운영된다. 지역이나 주택 유형 제한 없이 시세 20억 원 이하 주택을 우선 대상으로 하며, 위반 건축물 여부와 전세금 적정성을 검증해 선정한다. 한국토지주택공사(LH) 매입임대주택 500가구도 올해 시범 공급된다.

주거비 및 보증료 절감 효과

임차인은 전세금을 공공기관에 예치하므로 보증금 미반환 위험이 없다. 전세금반환보증과 전세대출보증에 별도로 가입할 필요가 없어 연간 약 34만 원의 보증료를 절감할 수 있다. 요건을 갖추면 주택기금 전세자금대출(버팀목)이나 3~4%대 시중은행 전세대출을 이용할 수 있다.

정부 시뮬레이션(서울 매매가 3억 원·전세가 2억 원 연립·다세대 기준)에 따른 주요 효과는 다음과 같다.

구분	기존 월세 조건	안심신탁 전환 시
세입자 주거 부담	보증금 1,000만 원 / 월세 74만 원	대출이자 월 약 53만 원 (연 3.97% 금리로 1억 6,000만 원 대출 시)
보증료 지출	반환·대출 보증료 발생	별도 가입 불필요 (연간 약 34만 원 절감)
집주인 수령액	월세 74만 원 (공실·연체 위험 부담)	월 약 73만 원 약정 수익 (연 4.35% 기준, 지급 보장)

등록 임대사업자로 참여하는 집주인은 임대보증금반환보증 가입 의무가 면제된다. 규제 지역 집주인이 지방으로 이주하면서 주택연금에 동시 가입할 경우 월 47만 원을 추가로 수령해 총 월 120만 원을 지급받는 구조도 가능하다.

추진 일정과 미확정 사항

국토교통부는 2026년 8월 13일 주택 신속공급 방안 발표 이후 2026년 8월 20일 전월세 안심신탁 추진을 발표했다. 2026년 9월 말 사업 모집 공고를 확정하고, 2026년 10월 신청 접수 및 펀드 운용사 선정을 진행한다. 2026년 11월 3자 약정 체결 및 계약금·전세금 예치를 거쳐 2026년 12월부터 순차 입주를 시작한다.

다만 세부 조건 중 일부는 아직 확정되지 않았다. HUG가 건의한 참여 임대사업자 대상 LTV 70% 상향, 양도소득세 중과 배제, 전용 전세대출 가계대출 총량관리 제외 등은 금융위원회 및 기획재정부와 검토·협의 중인 사안으로 9월 말 공고 전까지 확정되지 않았다. 시뮬레이션에 제시된 연 4.3%~4.35% 수준의 약정 수익률 또한 확정되지 않았으며 9월 말 공식 공고 시 최종 확정된다.

전세금 공공기관이 직접 관리… ‘전월세 안심신탁’ 도입

핵심 요약

HUG가 전세금 직접 예치… 3자 신탁 계약 방식

주거비 및 보증료 절감 효과

추진 일정과 미확정 사항

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