더 넓은 집이나 직장 근처로 이사하기 위해 먼저 새집을 계약하셨나요? 덜컥 2주택자가 되면서 수천만 원의 양도소득세가 나오지 않을까 덜컥 겁이 나기도 합니다. 과연 어떤 순서와 기한을 지켜야 세금을 한 푼도 내지 않고 넘어갈 수 있을까요?
한눈에 보기
- 1년 간격: 기존 집 취득 후 최소 1년 뒤에 새집을 취득해야 합니다.
- 2년 보유: 파는 기존 집은 2년 이상 보유(조정지역 취득 시 2년 거주)해야 합니다.
- 3년 처분: 새집 취득일로부터 3년 이내에 기존 집 매매 잔금을 끝내야 합니다.
- 12억 비과세: 12억원 이하 전액 비과세이며, 취득세 기본세율(1~3%)과 종부세 특례도 함께 받습니다.
세금을 아끼는 징검다리, ‘1-2-3 법칙’이란?
일시적 1세대 2주택 비과세는 이사 과정에서 잠시 두 채를 갖게 된 실거주자를 보호하는 제도입니다. 징검다리를 건너듯 정해진 순서를 지켜야 혜택을 받습니다.
외워야 할 기준은 딱 세 가지, ‘1-2-3 법칙’입니다.
| 순서 | 핵심 요건 | 세부 내용 |
|---|---|---|
| 1단계 (1년) | 취득 간격 | 기존 주택 취득 후 1년 이상 지난 뒤 새 주택 취득 |
| 2단계 (2년) | 보유 요건 | 매도하는 기존 주택을 2년 이상 보유 (취득 당시 조정지역은 2년 거주) |
| 3단계 (3년) | 처분 기한 | 새 주택 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택 매도 |
기존 주택을 사고 1년이 지나기 전에 새집을 사면 비과세 대상에서 완전히 제외되므로 계약 시점을 반드시 확인해야 합니다.
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처분기한 3년, 날짜 계산은 언제를 기준으로 삼을까?
2023년 1월 12일 이후 양도분부터 종전 주택과 신규 주택의 소재지와 관계없이 처분기한이 전국 일괄 3년으로 적용됩니다. 신규 주택으로 세대 전원이 전입해야 하던 의무도 사라졌습니다.
날짜를 셀 때는 ‘잔금 청산일’과 ‘소유권이전등기 접수일’ 중 더 빠른 날이 기준이 됩니다. 이 날짜를 기준으로 만 3년을 단 하루라도 넘기면 비과세 혜택이 사라지고 다주택자 세금이 부과됩니다.
참고로 정부 세제개편안 입법예고 등에서 처분기한을 2년으로 단축하는 방안이 논의되기도 했으나, 확정 시행 여부는 관련 법령 개정 추이를 지속해서 확인할 필요가 있습니다.
12억원 넘는 집도 비과세 혜택을 받을 수 있을까?
실거래가 12억원 이하 주택은 양도소득세가 전액 비과세(0원)됩니다. 매매가가 12억원을 넘는 고가 주택이라도 12억원을 초과하는 차익 부분에 대해서만 세금이 계산됩니다.
여기에 1세대 1주택 장기보유특별공제가 적용되어 거주기간과 보유기간에 따라 최대 80%까지 양도차익 공제를 받을 수 있습니다.
| 세목 | 3년 내 처분 시 세제 혜택 | 기한 초과 시 불이익 |
|---|---|---|
| 양도소득세 | 12억원 이하 전액 비과세 (초과분 최대 80% 공제) | 일반 과세 및 비과세 취소 |
| 취득세 | 신규 주택 1~3% 기본세율 적용 | 8% 중과세율 추징 및 가산세 |
| 종합부동산세 | 3년간 1세대 1주택자 특례 (기본공제 12억원) | 다주택 기본공제 적용 |
기한 내에 처분하면 양도세뿐만 아니라 취득세 중과 배제와 종부세 12억원 기본공제 혜택까지 한 번에 챙길 수 있습니다.
기존 주택과 새 주택의 매매 계약서에서 ‘잔금일’을 확인하고, 3년 처분 만료일을 달력에 미리 적어두세요.
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