1만 2천 가구가 넘는 역대 최대 아파트 단지가 입주를 시작하면 주변 전셋값이 반토막 날 것이라 기대한 분들이 많았죠. 저렴한 신축 전세를 찾아 이사를 고민하던 분들도 많았을 텐데요. 물량 폭탄 속에서도 전셋값이 버티는 진짜 이유는 무엇일까요?
한눈에 보기
- 실거주 3년 유예와 임대차 4년(2+2) 충돌로 2년만 살 수 있는 일반분양 매물과 4년 거주 가능한 조합원 매물 간 최대 2억 원 격차 발생
- 조건부 전세대출 제한과 2단계 스트레스 DSR 등 대출 규제로 헐값 전세 대신 집주인 직접 입주 전환 증가
- 전용 84㎡ 기준 분양가(12억~13억 원대) 대비 높은 매매 시세(23억~25억 원 선)와 서울 신축 공급 부족이 전셋값 하방을 지지
실거주 의무 3년 유예, 어떻게 시장을 꼬이게 만들었나?
보통 대규모 입주장이 열리면 집주인들이 잔금을 치르기 위해 전세 보증금을 낮추면서 가격이 크게 떨어지곤 합니다. 하지만 2024년 2월 통과된 주택법 개정안이 전세 시장의 흐름을 완전히 바꿔놓았죠.
개정안에 따라 분양가상한제 아파트의 실거주 의무 시작 시점이 ‘최초 입주 가능일’에서 ‘최초 입주 후 3년 이내’로 미뤄졌습니다. 집주인 입장에서는 2년 전세를 놓아 보증금으로 잔금을 치를 수 있는 숨통이 트인 셈입니다.
문제는 주택임대차보호법과의 엇박자입니다. 세입자는 법적으로 ‘2+2년’ 계약갱신청구권을 행사해 총 4년을 살고 싶어 합니다. 하지만 집주인은 3년 안에 직접 입주하지 않으면 1년 이하 징역 또는 1,000만 원 이하 벌금 처벌을 받게 됩니다.
마치 대여 기간이 3일로 제한된 렌터카를 손님이 4일간 빌리겠다고 나서는 것과 같은 충돌이 발생한 것입니다.
같은 단지인데 전셋값이 2억 원이나 차이 나는 까닭은?
이러한 제도적 엇박자는 같은 단지 안에서 ‘이중 가격’ 현상을 만들어냈습니다. 전세를 얻으려는 세입자들이 2년만 살고 나가야 하는 일반분양 매물보다, 실거주 의무가 없어 4년 동안 안정적으로 살 수 있는 조합원 매물로 몰렸기 때문입니다.
실제로 동일 면적인 전용 84㎡ 기준 매물 조건에 따라 전셋값 격차가 최대 2억 원까지 벌어졌습니다.
| 매물 유형 | 실거주 의무 | 보장 거주 기간 | 전세 시장 반응 |
|---|---|---|---|
| 조합원 매물 | 없음 | 최대 4년 (2+2년) | 안정적 거주 선호로 호가 높게 형성 |
| 일반분양 매물 | 3년 이내 입주 필수 | 2년 (또는 단기) | 3년 내 퇴거 부담으로 가격 낮게 형성 |
전용 84㎡의 전세 호가는 시기와 조건에 따라 최저 6억 6,000만 원에서 최고 13억 5,000만 원까지 넓게 분포하며 평균 8억~10억 원대를 형성했습니다. 다만 최저 호가의 경우 조사 시점이나 층수, 융자 조건에 따라 6억 6,000만 원부터 8억 5,000만 원까지 매체별 집계 편차가 있습니다.
대출 규제와 실거주 전환, 집주인들의 셈법은?
2024년 하반기부터 시중은행의 대출 문턱이 급격히 높아졌습니다. 2단계 스트레스 DSR 도입과 함께 소유권 이전 조건부 전세자금 대출 취급이 제한되면서 전세금을 통한 잔금 조달이 까다로워졌죠.
전세를 무리하게 놓기 어려워지자, 분양가 대비 크게 오른 매매 시세를 확인한 수분양자들이 헐값 임대 대신 직접 입주로 방향을 틀었습니다. 전용 84㎡ 분양가가 12억 3,600만~13억 원대였던 반면, 매매 시세는 23억~25억 원 선을 형성하고 있었기 때문입니다.
입주를 앞두고 등록된 2,000~3,000건의 전세 매물 중 상당수가 실거주 전환으로 회수되었습니다. 여기에 서울 전반의 신축 아파트 공급 부족까지 맞물리며 우려했던 전셋값 급락 대신 견고한 시세 방어가 이어졌습니다.
참고로 단지 규모는 총 1만 2,032가구(일반분양 4,786가구)이며, 단지 내 총 동수는 자료에 따라 85개 동 또는 131개 동으로 표기가 엇갈리고 있습니다.
대단지 전세를 구할 때는 보증금 액수만 보지 마시고, 해당 매물이 실거주 의무가 걸린 일반분양분인지 4년 거주가 가능한 조합원분인지 계약 조건을 먼저 확인해보세요.