갑작스러운 이직이나 결혼으로 전세계약 기간을 다 채우지 못하고 이사를 나가야 할 때가 있습니다. 집주인에게 알리면 열에 아홉은 “새 세입자 구할 때 드는 복비(중개수수료)는 내고 나가라”고 요구하죠. 법적으로 정말 나가는 세입자가 이 중개수수료를 부담해야 할까요?
한눈에 보기
- 법적 원칙: 공인중개사법상 신규 계약의 중개의뢰인은 집주인과 새 세입자이므로 나가는 세입자의 법적 납부 의무는 없습니다.
- 최초 계약 중도 퇴거: 집주인은 보증금을 만기 전에 돌려줄 의무가 없으므로, 조기 반환 합의 대가로 세입자가 복비를 대신 내는 관행이 적용됩니다.
- 묵시적 갱신·갱신권 행사: 통지 3개월 후 계약이 정상 종료되며 중개수수료는 집주인이 100% 부담합니다.
- 특약 효력: 묵시적 갱신 상태에서 세입자에게 복비를 물리려는 특약은 강행규정 위반으로 무효입니다.
법률상 원칙은 집주인이 내는 것이 맞습니다
공인중개사법에 따르면 중개보수는 거래를 의뢰한 ‘중개의뢰인’이 지불해야 합니다. 새로 맺어지는 임대차 계약의 당사자는 집주인(임대인)과 새로 들어오는 세입자(신규 임차인)입니다. 기존 세입자는 새로운 계약의 당사자가 아니므로 법적으로 중개수수료를 낼 의무가 없습니다.
법제처 유권해석(09-0384)에서도 기존 세입자가 집을 부동산에 내놓았더라도 이는 단순한 정보 전달에 불과하며, 계약 조건을 결정할 권한이 없으므로 중개의뢰인으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 서울지방법원 판례(97나55316) 역시 세입자가 중도 퇴거하더라도 임대인은 어차피 정상 만기 시점에 새 임차인을 구하기 위해 중개수수료를 지출해야 하므로, 특약이 없다면 임대인이 부담해야 하며 보증금에서 이를 공제하는 것은 위법하다고 판결했습니다.
그런데 왜 실무에서는 세입자가 복비를 낼까요?
법적 원칙과 달리 현실에서 세입자가 복비를 내는 이유는 ‘보증금 반환 시점’ 때문입니다. 민법상 임대인은 최초 계약 기간 동안 세입자의 일방적인 계약 해지 요구에 응하거나 보증금을 미리 돌려줄 법적 의무가 없습니다.
헬스장 1년 회원권을 끊어두고 6개월 만에 그만둘 때, 남은 기간을 대신 이용할 회원을 구하거나 양도 수수료를 무는 것과 비슷한 원리입니다. 세입자가 보증금을 미리 빼서 안전하게 이사하려면 집주인과 ‘합의해지’를 해야 합니다. 이때 집주인이 계약을 조기 종료해 주는 대가로 새 임차인을 구하는 중개수수료 부담을 요구하며, 이를 수용하는 민사상 합의 관행이 작동하는 것입니다. 계약서에 ‘만기 전 중도 퇴거 시 세입자가 중개수수료를 부담한다’는 특약을 적었다면 이 또한 유효한 합의로 인정됩니다.
묵시적 갱신이나 갱신권을 썼다면 한 푼도 낼 필요 없습니다
처음 맺은 계약 기간이 끝나고 ‘묵시적 갱신’이 되었거나 ‘계약갱신요구권’을 써서 연장된 상태라면 상황이 완전히 달라집니다. 주택임대차보호법 제6조의2 및 제6조의3에 따라, 갱신된 계약 상태에서는 세입자가 언제든지 집주인에게 계약 해지를 통지할 수 있습니다.
해지 통지가 집주인에게 도달한 날부터 3개월이 지나면 계약은 법적으로 완전히 종료됩니다. 정당하게 계약이 끝난 것이므로 이후 발생하는 중개수수료는 전액 집주인이 부담합니다. 계약서에 ‘묵시적 갱신 후 퇴거 시에도 복비는 세입자가 낸다’는 특약을 적었더라도, 주택임대차보호법 제10조(강행규정)에 따라 세입자에게 불리한 약정은 법적 효력이 없어 무효가 됩니다.
| 계약 상태 | 법적 중개수수료 부담자 | 해지 효력 발생 시점 | 세입자 필수 확인 사항 |
|---|---|---|---|
| 최초 계약 기간 중 중도 퇴거 | 원칙: 임대인 실무: 임차인(합의 조건) | 상호 합의한 날 (일방 해지 불가) | • 특약 유무 확인 • 보증금 조기 반환 대가로 복비 대납 협의 |
| 묵시적 갱신 중 퇴거 | 임대인 부담 (임차인 부담 의무 없음) | 집주인 통지 도달 후 3개월 경과 시 | • 통지 후 3개월간 월세·관리비 납부 • “복비 세입자 부담” 특약 있어도 무효 |
| 계약갱신요구권 행사 후 퇴거 | 임대인 부담 (임차인 부담 의무 없음) | 집주인 통지 도달 후 3개월 경과 시 | • 주택임대차보호법 제6조의3 준용 • 3개월 전 문자·내용증명 통보 |
만기 직전 퇴거나 3개월 미만 퇴거 시 주의할 점은?
실무에서는 최초 계약이라도 만기 1~3개월 전 조기 퇴거하는 경우 집주인이 중개수수료를 부담하는 관행이 흔히 통용됩니다. 다만 이는 명문 법 조항으로 확정된 것이 아니며 개별 합의나 분쟁 판례에 따르므로 퇴거 전 집주인과 명확히 조율해야 합니다.
또한 묵시적 갱신 상태에서 해지 통보 후 법정 기간인 3개월을 다 채우지 않고 즉시 보증금을 받아 나가야 할 때가 있습니다. 이 경우 3개월 미만 조기 퇴거 시 복비 분담 비율(전액 부담 또는 잔여 기간 비례 분담)은 법령에 정해진 기준이 없으며, 당사자 간의 협의로 결정해야 한다는 점을 유의해야 합니다.
이사 계획이 잡혔다면 본인의 계약 상태가 최초 계약인지 묵시적 갱신인지 먼저 확인하고, 갱신 상태라면 최소 3개월 전에 집주인에게 해지 통지를 전달하세요.