겨울철이나 환절기만 되면 원룸 모서리나 창틀 벽지가 눅눅해지면서 시커먼 곰팡이가 피어오르곤 하죠. 이사를 앞두고 집주인이 ‘환기를 안 해서 생긴 곰팡이니 도배비 100만 원을 보증금에서 빼겠다’고 통보해 오면 가슴이 철렁 내려앉습니다. 과연 건물 외벽에서 시작된 결로 곰팡이 도배 비용, 정말 세입자가 전부 물어내야 하는 걸까요?
한눈에 보기
- 외벽 단열 부실로 생긴 곰팡이는 민법 제623조에 따라 집주인이 도배 및 보수 비용을 전액 부담하는 것이 원칙입니다.
- 곰팡이를 발견하자마자 사진을 찍어 집주인에게 알렸다면(민법 제634조 통지의무 준수), 세입자 부담금은 0원입니다.
- 통지가 늦어 과실이 생겼더라도 국토교통부 기준 벽지 내용연수(약 6년) 감가상각이 적용되어 신규 도배비 전액을 물지 않습니다.
- 합의가 결렬되면 주택임대차분쟁조정위원회(한국부동산원 1644-5599 등)에 신청하여 60일 이내 조정을 받을 수 있습니다.
외벽 단열 하자로 생긴 곰팡이, 원칙은 집주인 몫입니다
외벽 모서리나 창틀 주변은 실내외 온도 차가 커서 결로가 생기기 쉽습니다. 특히 원룸 시공 당시 단열재가 누락되었거나 외벽에 균열이 생겨 냉교 현상이 발생했다면, 이는 세입자가 아무리 환기해도 막기 힘든 건물의 구조적 결함입니다.
마치 비가 새는 낡은 지붕을 두고 세입자가 방바닥 물을 제때 닦지 않았다며 지붕 수리비를 청구할 수 없는 것과 같습니다. 민법 제623조는 임대인에게 ‘목적물을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무(수선의무)’를 부여하고 있습니다. 대법원 판례(94다34692) 역시 임대인이 부담해야 할 대규모 수선의무는 특약이 있더라도 면제될 수 없다고 봅니다.
세입자가 통상적인 수준으로 환기하고 살았는데도 외벽 단열 부실로 곰팡이가 번졌다면, 도배와 단열 보수 비용은 집주인이 전액 부담해야 합니다. 하급심 판례(2018나856)에서도 통상적인 사용에 따른 손모에 대해 세입자의 원상복구 의무를 인정하지 않았습니다.
책임을 가르는 결정적 한 끗, ‘통지의무’를 지켰나요?
구조적 하자가 분명하더라도 세입자가 모든 책임에서 무조건 자유로운 것은 아닙니다. 핵심 기준은 바로 민법 제634조에 규정된 ‘임차인의 통지의무’입니다. 세입자는 집에 수리가 필요한 하자를 발견했을 때 지체 없이 집주인에게 알려야 합니다.
곰팡이를 발견하자마자 사진을 찍어 알리고 조치를 요청했다면 세입자의 과실 부담은 0원으로 정리될 가능성이 높습니다. 반면 곰팡이를 보고도 몇 달간 방치해 벽면 전체로 번지게 했다면 이야기가 달라집니다. 민법상 선관주의의무(민법 제374조, 일부 언론에서는 제635조로 인용되기도 함) 위반이 인정되어 방치로 인해 커진 추가 도배비 일부를 분담할 수 있습니다.
| 구분 | 즉시 알렸을 때 | 장기간 방치했을 때 |
|---|---|---|
| 법적 근거 | 민법 제634조(통지의무) 준수 | 통지의무 및 선관주의의무 위반 |
| 세입자 책임 | 과실 부담 0원 가능 | 확대된 손해 일부 비용 분담 |
| 대응 핵심 | 하자 발견 즉시 문자·사진 전송 | 방치 시 추가 도배비 책임 발생 |
내 과실이 일부 있어도 ‘새 도배비 전액’은 안 냅니다
통지를 늦춰 세입자 과실이 일부 인정되더라도 집주인이 요구하는 신규 도배비 전액을 물어줄 필요는 없습니다. 벽지는 시간이 흐르면 자연스럽게 가치가 떨어지는 소모성 자재이기 때문입니다.
국토교통부 가이드라인 기준에 따르면 벽지의 내용연수는 약 6년(장판은 약 10년)입니다. 이사 시점에 기존 벽지를 사용한 기간만큼 가치를 차감하는 ‘감가상각’을 적용해야 합니다. 예를 들어 도배한 지 3년이 지난 벽지라면 남은 잔존 가치와 과실 비율을 따져 분담해야 하며, 전체 신규 도배비를 요구하는 것은 부당합니다.
다만 세입자 과실이 인정될 때 5:5나 7:3처럼 구체적인 분담 비율을 규정한 법정 기준은 존재하지 않습니다. 또한 벽지 내용연수 6년 가이드라인의 정확한 고시 번호는 공개 자료상 확인되지 않으므로, 현장 훼손 상태와 입증 증거에 따라 개별적으로 판단해야 합니다.
말이 통하지 않는다면 분쟁조정위원회를 찾으세요
집주인과 원만한 합의가 어렵다면 공공 기관의 중재를 고려해보세요. 한국부동산원 통계에 따르면 2026년 8월 기준 주택 임대차 분쟁 중 ‘유지·수선 의무’ 관련 다툼은 18.2%로 보증금 반환(35.1%)에 이어 2위를 차지했습니다. 접수 건수 역시 2022년 538건에서 2026년 8월 기준 1,217건으로 약 2.3배 늘었습니다.
주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청하면 접수일로부터 60일 이내(필요시 30일 연장)에 처리됩니다. 양측이 조정안을 수락하면 재판상 화해와 동일한 법적 집행력을 갖습니다. 다만 상대방 불응 등으로 각하(41.0%)되는 비율이 높아 실제 조정 성립률은 17.2% 수준이라는 점은 미리 알아두어야 합니다.
상담과 접수는 한국부동산원(1644-5599), LH(1670-0800), 대한법률구조공단(132), 서울시(02-2133-1200)에서 진행할 수 있습니다. 신청 전 환산보증금[보증금 + (월세 × 100)]을 미리 계산해 두면 상담이 훨씬 수월합니다.
지금 바로 방 안 모서리와 창틀을 살펴보고, 곰팡이가 조금이라도 보인다면 촬영 날짜가 나오게 사진을 찍어 집주인에게 문자로 남겨두세요.