2020~2021년 초저금리 시기에 취급된 5년 고정형 주택담보대출의 고정 약정 기간이 종료되면서 변동금리 전환 및 금리 재산정이 본격화되었다. 당시 연 2%대였던 금리가 시장금리 상승을 반영해 연 4~5%대로 오르면서 차주들의 원리금 상환 부담이 증가하고 있다. 5대 시중은행에서 재산정 시점이 도래하는 대출 잔액만 10조원 이상으로 집계된다.
핵심 요약
- 2020~2021년 연 2%대로 체결된 5년 고정 주담대의 변동금리 전환 시점이 도래했다.
- 금리가 연 4~5%대로 오르며 5억원 대출 기준 월 원리금 상환액이 66만원 증가했다.
- 5대 시중은행의 재산정 대상 대출 잔액은 최소 10조~12조원 이상으로 추산된다.
- 전 금융권 대상 DSR 대환 제한 통계 및 구체적 대환 실행 방안은 확인되지 않았다.
2%대 초저금리 약정 종료… 4~5%대로 재산정
한국은행 기준금리가 0.50%였던 2020~2021년 당시 신규 주택담보대출 중 고정형 이용 비중은 2020년 69.1%, 2021년 55.5%를 기록했다. 당시 고정형 주담대 평균 금리는 2020년 연 2.39%, 2021년 상반기 연 2.57~2.83% 수준이었다.
해당 대출 상품들은 5년 고정 약정 종료 후 은행채 6개월물이나 코픽스(COFIX) 등을 기준으로 가산금리가 더해지는 변동금리로 전환된다. 상반기 은행 신규 취급 변동형 주담대 가중평균금리가 연 4.2~4.4% 수준을 기록한 데 이어, 은행채 6개월물 금리는 9월 3.5%를 돌파했고 잔액 기준 코픽스도 8월 3.0%로 올라섰다. 이에 따라 실제 적용 금리는 연 4% 후반에서 5%대(상단 기준 연 6%대 이상)로 전환되고 있다.
월 상환액 최대 66만원 증가… 연체율도 상승세
금리가 1~2%p 이상 오르며 대출 차주의 원리금 부담이 늘고 있다. 5대 시중은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 주담대 중 연 3% 미만 적용 대상 비율은 1년 전 16.7%에서 7.2%로 감소했다.
| 대출 규모 | 기존 금리 및 월 상환액 | 전환 후 금리 및 월 상환액 | 월 상환 증가액 |
|---|---|---|---|
| 3억 5,000만원 | 연 2.6% (월 140만원) | 변동금리 전환 (월 167만원) | +27만원 |
| 5억원 (30년 만기) | 연 2.5% (월 197만원) | 연 5.0% 전환 (월 263만원) | +66만원 |
*5억원 대출 사례는 원금 잔액 4억 4,000만원 기준이다.
이 같은 상환 부담 증가로 서울 지역 주택담보대출 연체율은 1~8월 평균 0.35%를 기록하는 등 은행권 전반에서 연체율 상승세가 나타나고 있다.
재산정 잔액 10조원 돌파… 세부 통계는 집계별 상이
5대 시중은행의 2021년 신규 취급 5년 고정형 주담대 20조 3,404억원 중 현재까지 상환되지 않고 남아 재산정 대상이 되는 미상환 잔액은 약 10조~12조원 규모로 추산된다. 2020년 11월부터 2021년 말까지 취급된 분량(24조 2,759억원)을 기준으로 집계할 경우 잔존액은 약 16조원 이상으로 나타나 집계 시점에 따른 차이가 존재한다.
한편 DSR 규제로 인해 기존 차주들의 대환대출이 제한되는 규모는 전 금융권 차주를 대상으로 한 구체적인 통계 수치가 확인되지 않았다. 또한 개별 차주를 위한 구체적인 대환대출 실행 방안이나 상품 비교 가이드 역시 취재 자료를 통해 확인되지 않았다.