내 집 마련이나 전세 퇴거 자금을 마련할 때 가장 먼저 마주치는 고민이 있습니다. 바로 고정금리와 변동금리 중 어떤 상품을 골라야 하느냐는 점입니다. 금리 인하 기대감이 커지는 시기에는 변동금리가 무조건 유리한 걸까요?
한눈에 보기
- 금리 0.5%p 차이는 3억 원 대출 기준 연 150만 원(월 12만 5,000원), 5억 원 대출 기준 연 250만 원의 이자 차이를 만듭니다.
- 스트레스 DSR 규제 때문에 변동형 금리가 더 낮더라도 5년 주기형 대출의 한도가 수천만 원 더 많이 산출될 수 있습니다.
- 기존 대출을 갈아탈 때는 대출 실행 3년 경과 여부와 중도상환수수료, 인지세 등 부대비용을 뺀 실질 손익을 계산해야 합니다.
- 동일 은행 내 변동금리에서 고정금리로의 전환은 중도상환수수료 면제 혜택 대상인지 먼저 확인하는 것이 유리합니다.
고정금리와 변동금리, 4가지 유형의 차이는?
주택담보대출은 금리가 적용되는 방식에 따라 크게 네 가지 유형으로 나뉩니다. 각 방식마다 금리 변동 위험을 누가 부담하느냐가 다릅니다.
| 유형 | 금리 변동 주기 | 특징 및 장단점 |
|---|---|---|
| 변동금리 | 3·6·12개월 | COFIX나 금융채에 연동됩니다. 초기 금리가 낮을 수 있으나 금리 상승 시 이자 부담이 커집니다. |
| 만기 고정금리 | 대출 만기까지 고정 | 상환 계획을 일정하게 세울 수 있지만, 시장금리가 내려가도 혜택을 보지 못합니다. |
| 5년 주기형 | 5년마다 변동 | 실행 후 5년 동안 금리가 묶이고, 이후 5년 단위로 시장금리를 반영해 재산정합니다. |
| 혼합형 | 최초 3~5년 고정 후 변동 | 초기 3~5년은 고정금리를 적용받고 이후 6개월 등의 주기로 변동금리로 전환됩니다. |
금리 변동 주기가 길어질수록 금융사가 위험을 대신 지기 때문에 통상 초기 약정금리가 높게 책정되는 구조입니다.
금리 0.5%p 차이, 매달 내는 돈은 얼마나 달라질까?
주택담보대출은 수십 년 동안 유지하는 일종의 대형 구독 서비스와 같습니다. 표면 금리가 0.5%p만 차이 나도 매달 통장에서 빠져나가는 금액의 차이는 상당합니다.
대출 잔액 3억 원을 기준으로 0.5%p 금리 차이가 나면 연간 이자는 150만 원, 매달 약 12만 5,000원의 차이가 생깁니다. 대출 잔액이 5억 원이라면 0.5%p 차이로 매년 250만 원, 월평균 20만 8,000원을 아끼거나 더 내야 합니다.
| 대출 조건 (3억 원·30년 원리금균등) | 월 상환액 | 연간 총 상환액 차이 (연 4.0% 대비) |
|---|---|---|
| 연 4.0% | 약 143만 2,000원 | 기준 |
| 연 4.5% | 첫 달 기준 약 8만 7,810원 증가 | 연 약 105만 원 증가 |
| 연 5.0% | 약 161만 원 | 월 약 18만 원 (연 약 216만 원 증가) |
| 연 6.0% | 약 179만 9,000원 | 월 약 36만 7,000원 (연 약 440만 원 증가) |
이처럼 1%p 금리 차이만으로도 30년 동안 누적되는 상환액 차이가 6,000만 원 이상 벌어집니다.
금리가 더 높은데 대출 한도가 더 나오는 이유는?
당장 금리가 낮은 상품이 무조건 최선은 아닙니다. 집을 살 때 대출 한도가 최대한 많이 필요한 차주라면 스트레스 DSR 제도를 반드시 따져봐야 합니다.
스트레스 DSR은 향후 금리가 오를 위험을 고려해 대출 한도를 계산할 때 가산금리를 붙이는 제도입니다. 금리 변동 위험이 큰 변동형 대출은 스트레스 금리를 100% 반영하지만, 5년 주기형이나 혼합형은 완화된 비율을 차등 적용받습니다.
| 연봉 1억 원 차주 (수도권·DSR 40%·30년 만기) | 적용 금리 | 최대 대출 가능 한도 |
|---|---|---|
| 5년 주기형 | 연 5.0% | 약 5억 4,400만 원 |
| 변동금리형 | 연 4.5% | 약 4억 7,700만 원 |
변동형 금리가 0.5%p 더 낮더라도, 가산금리 규제 탓에 5년 주기형의 한도가 약 6,700만 원 더 많이 나옵니다. 단, 금융당국 가이드라인의 세부 가산 비율과 현장 시뮬레이션 수치에는 산정 방식별로 차이가 있을 수 있습니다.
대출 갈아타기, 중도상환수수료 따져봤을까?
더 낮은 금리의 상품을 발견했다고 해서 무작정 대환대출을 신청하면 오히려 손해를 볼 수 있습니다. 실질적인 이득은 다음 공식으로 계산합니다.
실질 이득 = (남은 기간 기존 이자 - 새 대출 이자) - 중도상환수수료 - 부대비용
주택담보대출은 보통 대출을 받은 날로부터 3년이 지나면 중도상환수수료가 전액 면제됩니다. 3년 이내라면 남은 날짜에 비례해 수수료가 줄어드는 구조입니다. 만약 같은 은행에서 변동금리를 고정금리로 전환한다면 3년 이내라도 수수료가 면제되는 조건이 있습니다.
인지세나 근저당 설정·말소 비용 같은 부대비용도 빠져나갑니다. 통상 0.5%p 이상 금리가 낮아질 때 대환이 유리하다고 하지만, 대출 잔액과 남은 거주 기간에 따라 손익분기점이 다르므로 단정할 수는 없습니다.
내 대출의 실행일로부터 3년이 지났는지 확인하고, 필요한 대출 한도와 금리 유형별 월 상환액을 직접 비교해 보세요.