비바람이 거세게 몰아치는 날, 꼭 닫아둔 창문 틈새로 빗물이 뚝뚝 떨어져 벽지와 바닥을 적신 적 있으신가요? 젖어가는 바닥을 닦다 보면 위층에 따져야 할지, 아니면 아파트 관리사무소에 전화해야 할지 머릿속이 복잡해집니다. 과연 이 수리비와 피해 보상은 누구에게 청구해야 할까요?
한눈에 보기
- 창틀 실리콘(코킹) 노후: 개별 세대 전유부분 문제로 해당 세대 집주인이 수리 및 배상 책임 부담
- 건물 외벽 균열(크랙): 아파트 공용부분 문제로 입주자대표회의(관리단)가 보수 및 배상 책임 부담
- 원인 불명확 시: 집합건물법 제6조에 따라 공용부분 하자로 추정되어 관리주체 측이 우선 책임
- 분쟁 발생 시: 국토교통부 중앙공동주택관리 분쟁조정위원회를 통해 조정 신청 가능
창틀 실리콘(코킹)이 삭았다면 세대 소유자 책임입니다
창틀 빗물 누수는 빗물이 새어 들어오는 시작점이 어디인지에 따라 책임이 완전히 갈립니다. 쉽게 비유하자면, 입고 있는 우비 자체에 구멍이 난 것인지 소매 끝 단추를 덜 잠가 물이 들어온 것인지의 차이입니다.
개별 세대에 설치된 창호(새시) 자체의 하자나, 창틀과 콘크리트 외벽 사이를 메우고 있던 실리콘 코킹이 햇빛과 바람에 삭아 빗물이 들어왔다면 이는 해당 세대의 ‘전유부분’ 관리 문제입니다. 「민법」 제215조 및 관계 법령에 따라 이 경우 창틀 보수 비용과 아래층 피해 보상 책임은 해당 세대의 소유자(집주인)가 전액 부담해야 합니다.
간혹 아파트 관리사무소에 창틀 코킹 공사를 해달라거나 장기수선충당금으로 처리해달라고 요구하는 경우가 있습니다. 하지만 「공동주택관리법」 제29조와 제30조에 따라 입주자 개별 자산인 전유부분 수리비는 장기수선충당금으로 지출할 수 없습니다. 이를 아파트 공용 비용으로 집행하면 ‘용도 외 사용’으로 관리주체에 과태료가 부과됩니다.
건물 외벽 균열로 빗물이 스며들었다면 관리단 책임입니다
빗물이 창틀 주변에서 뚝뚝 떨어지더라도, 원인이 아파트 건물 바깥쪽 콘크리트 외벽의 금(크랙) 때문이라면 상황은 180도 달라집니다.
대법원 판례(2011다12163 등)에 따르면 건물의 안전이나 외관을 유지하는 바깥쪽 외벽은 구분소유자 전원이 함께 쓰는 ‘공용부분’에 해당합니다. 「민법」 제758조는 공작물의 설치나 보존에 하자가 있어 타인에게 손해를 입힌 경우 점유자 및 소유자가 손해를 배상하도록 규정하고 있습니다.
실제로 법원(서울북부지방법원 2024가합24528, 수원지방법원 2025가합11544)은 외벽 균열로 빗물이 유입되어 세대 내부에 누수 피해가 발생한 사건에서 입주자대표회의의 외벽 보수 의무와 손해배상 책임을 명확히 인정했습니다. 외벽 하자로 빗물이 스며들어 위층을 거쳐 아래층으로 번졌더라도, 위층 전유부분에 결함이 없다면 위층 세대주에게는 아무런 법적 책임을 물을 수 없습니다.
원인이 헷갈리거나 둘 다 문제일 때는 어떻게 나뉠까요?
누수가 발생했을 때 가장 큰 문제는 빗물이 외벽 크랙 때문인지 창틀 코킹 문제인지 눈으로 바로 구분하기 어렵다는 점입니다. 2026년 기준 현행 법률과 판례는 이럴 때 명확한 기준을 두고 있습니다.
| 누수 원인 구분 | 귀속 부분 | 수리 및 배상 책임 주체 | 근거 법령 및 기준 |
|---|---|---|---|
| 창틀(새시) 결함 및 실리콘 코킹 노후 | 전유부분 | 해당 세대 소유자 (집주인) | 민법 제215조 |
| 아파트 콘크리트 외벽 균열(크랙) | 공용부분 | 입주자대표회의 (관리단) | 민법 제758조, 대법원 판례 |
| 원인 지점 불명확 (특정 불가 시) | 공용부분 (추정) | 입주자대표회의 (관리단) | 집합건물법 제6조 |
| 외벽 균열 + 창틀 노후 복합 작용 | 전유 + 공용 | 집주인 및 입대의 공동 분담 | 법원 판례 |
「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제6조는 하자의 원인 지점이 불분명한 경우 그 하자가 공용부분에 존재하는 것으로 법률상 추정합니다. 따라서 관리주체 측에서 전유부분의 하자임을 명백히 입증하지 못하면 관리단이 책임을 집니다. 만약 외벽 균열과 창틀 노후가 복합적으로 작용했다면 양측이 과실 비율에 따라 수리비를 나누어 부담합니다.
합의가 원만히 이루어지지 않는다면 국토교통부 ‘중앙공동주택관리 분쟁조정위원회’를 통해 법정 소송 전에 조정을 신청할 수 있습니다. 단, 단지가 가입한 영업배상책임보험의 보상 범위(외벽 공사비만인지 내부 인테리어 피해 복구까지인지)나 개별 세대 일상생활배상책임보험의 적용 여부는 단지별 특약 및 가입 시기(2020년 4월 약관 개정 전후 등)에 따라 다르므로 개별 보험 약관을 확인해야 합니다.
비가 샐 때는 즉시 창틀 틈새와 외벽 연결 부위를 사진과 영상으로 남기고, 관리사무소에 외벽 점검을 먼저 요청하세요.