부동산정책

세입자가 주택도시보증공사(HUG)에 전세보증금을 맡기고 집주인은 공사의 운용 수익을 매달 월세처럼 지급받는 ‘전월세 안심신탁’ 제도가 도입된다. 국토교통부의 ‘8·13 주택 공급 대책’ 후속 조치로 추진되는 이번 제도는 2026년 9월 말 시범 공급 공고를 시작으로 본격적인 절차에 들어간다. 세입자의 보증금 미반환 위험을 차단하고 집주인에게는 안정적인 임대 수익을 제공하는 3자 계약 구조다.

핵심 요약

세입자 전세보증금을 HUG에 예치하고 집주인에게 연 4%대 운용 수익을 월세처럼 지급하는 3자 계약 제도 도입
세입자는 보증금 미반환 위험과 반환보증료를 덜고 매달 약 20만원 이상의 주거비 절감 가능
집주인은 공실·연체 없이 안정적인 월 수익을 얻으나 보증금을 활용한 갭투자는 불가
시세 20억 원 이하 주택 대상이며 2026년 9월 말 공고 후 11월 계약 및 연말 입주 순으로 시범 공급(500가구) 진행

HUG 중심의 3자 계약 구조와 세입자 보호 혜택

전월세 안심신탁은 임차인(세입자), 임대인(집주인), 주택도시보증공사(HUG) 간 체결하는 ‘3자 계약’ 방식이다. 세입자가 전세보증금을 집주인이 아닌 HUG에 예치하면, HUG가 이 자금을 펀드 등에 넣어 운용하고 발생하는 수익을 집주인에게 매달 월세 형태로 지급한다.

세입자 입장에서는 계약 만료 시 공공기관인 HUG가 보증금을 직접 반환하므로 전세사기나 보증금 미반환 위험이 원천 차단된다. 또한 별도의 전세금 반환보증 및 전세대출보증에 가입할 필요가 없어 관련 보증료 부담도 줄어든다.

다만 전세보증금으로 조성되는 펀드의 구체적인 투자 대상에 대해 ‘주택공급활성화펀드를 통한 부동산 PF 대출 투자’라는 설명과 ‘일반 펀드·채권 운용’이라는 설명이 나뉘고 있어 세부 운용처는 명확히 확인되지 않았다.

월 20만원 주거비 절감 효과와 집주인 손익 구조

매매가 3억 원, 전세금 2억 원 주택을 기준으로 시뮬레이션한 결과 세입자와 집주인 모두 현금 흐름에 변화가 발생한다.

구분	기존 월세 계약	안심신탁 전환 시
세입자 부담	보증금 1000만원 / 월세 74만원	자부담 4000만원 + 대출 1억 6000만원(월이자 약 53만원, 연 3.97% 가정)
세입자 주거비 절감	기준선	매달 약 20만원 이상 절감
집주인 수령액	월세 74만원	월 약 73만원 수준(연 4%대 목표 수익률)

집주인은 서울 빌라 전월세 전환율(5월 기준 4.7%)에 맞춘 연 4%대 수준의 수익을 월세 연체나 공실 위험 없이 안정적으로 확보할 수 있다. 반면 전세보증금 전액이 HUG에 묶이므로 보증금을 직접 굴리거나 갭투자에 활용할 수 없다는 제약이 따른다.

한편 펀드 운용 손실 발생 시 약정 수익의 확정 보장 여부 및 결손 보전 세부 규정은 확인되지 않았다. 새 임차인을 구하는 동안 발생하는 공실에 대해 최대 2달간 월세를 보장한다는 내용 역시 교차 검증되지 않아 구체적 보장 기간은 확인되지 않았다.

시세 20억 이하 주택 대상…2026년 하반기 시범 공급 일정

전월세 안심신탁은 강제 사항이 아닌 자발적 참여 방식으로 운영된다. 일반 대상 주택은 소득 및 자산 제한 없이 시세 20억 원 이하 주택이 해당된다.

정부와 HUG는 우선 500가구를 대상으로 시범 공급을 추진한다. 시범 공급 대상의 주체와 관련해 한국토지주택공사(LH) 매입임대주택과 HUG 보유 매입임대주택 표현이 혼용되어 있어 단일 주체는 명확히 확인되지 않았다. 집주인 참여를 유도하기 위한 세제 혜택 등 추가 인센티브 역시 정부 차원에서 확정 발표된 사실은 확인되지 않았다.

시범 사업 추진 일정

2026년 9월 말: HUG 홈페이지 모집 공고
2026년 10월: 신청 접수
2026년 11월: 세입자·집주인·HUG 3자 계약 체결
2026년 연말: 세입자 입주 진행

HUG 전월세 안심신탁 도입…세입자·집주인 손익 및 일정 분석

핵심 요약

HUG 중심의 3자 계약 구조와 세입자 보호 혜택

월 20만원 주거비 절감 효과와 집주인 손익 구조

시세 20억 이하 주택 대상…2026년 하반기 시범 공급 일정

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