금융위원회 기준에 따라 수도권 및 규제지역에서 시가 15억원 이하 주택의 주택담보대출 최대한도는 6억원으로 적용된다. 집값이 15억원을 넘어서면 대출 한도가 4억원으로 줄어들어 매수자가 직접 마련해야 하는 자기자금이 급증한다. 대출 규제 경계선이 명확해지면서 서울 아파트 매매 시장에서도 15억원 이하 거래 비중이 77.5%에 달하는 등 중저가 중심의 쏠림 현상이 나타났다.
핵심 요약
- 수도권 15억원 이하 주택의 주택담보대출 한도는 최대 6억원, 15억 초과~25억원 이하는 4억원이다.
- 15억 1000만원 주택 매수 시 15억원 대비 필요 자기자금이 2억 1000만원 증가한다.
- 2026년 상반기 서울 아파트 거래 중 15억원 이하 비중은 77.5%로 전년 동기 대비 5.5%포인트 상승했다.
- 실제 대출액은 LTV, DSR, 차주 소득에 따라 결정되며 구체적인 DSR 산식 수치는 확인되지 않았다.
15억원·25억원 가격대별 주택담보대출 한도
수도권과 규제지역에서는 주택 시가 구간에 따라 받을 수 있는 주택담보대출 최대한도가 계단식으로 줄어든다.
| 주택 시가 구간 | 주택담보대출 최대한도 |
|---|---|
| 15억원 이하 | 최대 6억원 |
| 15억원 초과 ~ 25억원 이하 | 최대 4억원 |
| 25억원 초과 | 최대 2억원 |
대출 최대한도만 단순 적용해 비교하면, 15억원 아파트를 살 때 필요한 최소 자기자금은 9억원이다. 반면 15억 1000만원 아파트는 대출 한도가 4억원으로 감소해 최소 11억 1000만원의 현금이 필요하다. 주택 가격 차이는 1000만원이지만 필요한 자기자금은 2억 1000만원 늘어난다.
15억원 이하 거래 비중 77.5%…외곽 자치구 거래 증가
국토교통부 실거래가 분석에 따르면 2026년 상반기 서울 아파트 매매 총 3만 9489건 중 15억원 이하 거래는 3만 588건으로 전체의 77.5%를 기록했다. 전년 동기(72.0%)보다 5.5%포인트 늘어난 수치다. 9억원 이하 거래 비중도 48.5%로 전년 동기(39.5%) 대비 9.0%포인트 확대된 반면, 25억원 초과 비중은 9.1%에서 7.3%로 줄었다.
외곽 지역 아파트 거래량이 크게 늘었다. 전년 동기 대비 거래량 변동률은 다음과 같다.
- 도봉구: +72.8%
- 금천구: +71.9%
- 노원구: +64.6%
- 중랑구: +60.3%
- 마포구: -56.1%
- 성동구: -66.2%
가격 흐름도 갈렸다. 한국부동산원 8월 마지막 주 주간 동향 기준 성북구(0.54%), 중랑구(0.52%), 노원구(0.50%)는 상승했으나 강남구(-0.41%), 서초구(-0.23%)는 하락했다.
소형 평수 거래량 증가와 경매 시장 낙찰 사례
자금 부담을 덜기 위해 소형 아파트를 선택하는 매수자도 늘었다. 한국부동산원 통계 기준 2026년 1~5월 서울 전용면적 40㎡ 이하 아파트 거래량은 3985건으로 전년 동기(2692건) 대비 48.0% 증가해 2006년 통계 작성 이후 최대치를 기록했다.
경매 시장에서도 대출 기준선을 넘기지 않으려는 양상이 나타났다. 서울 송파구 풍납동 ‘한강극동’ 전용 84㎡는 3월 경매에서 감정가 12억 8000만원보다 높은 14억 9999만 9999원에 낙찰됐다.
실제 대출 심사 시 고려 사항과 미확인 기준
15억원 이하 주택이라도 모든 매수자가 6억원을 대출받을 수 있는 것은 아니다. 실제 대출 가능 금액은 담보인정비율(LTV), 총부채원리금상환비율(DSR), 차주의 소득 및 기존 부채 규모에 따라 달라진다. 은행별 가계대출 총량 관리에 따라 금융회사가 자체적으로 한도를 낮출 수도 있다.
한편, 이번 대출 규제와 관련한 구체적인 DSR 산식이나 세부 적용 기준 수치는 발표 자료에서 확인되지 않았다.