전세 만기를 앞두고 집주인이 “보증금 1억 원을 돌려줄 테니 대신 월세 50만 원을 내라”고 요구하면 당황스럽기 마련입니다. 금리가 올랐다며 집주인이 부르는 월세를 그대로 다 줘야 하는 걸까요? 법으로 정해진 적정 월세 상한선 기준이 있습니다.
한눈에 보기
- 법정 전환율 상한: 연 10%와 ‘한국은행 기준금리 + 연 2.0%’ 중 낮은 비율 적용
- 월세 상한액 계산법: 줄어드는 보증금 × (기준금리 + 2.0%) ÷ 12개월
- 예시 금액: 기준금리 3.0%일 때 1억 원 전환 시 월세 상한액은 월 41만 6,666원
- 세입자 권리: 계약 갱신 시 월세 전환 거부 가능, 법정 상한 초과 지급액은 반환 청구 가능
법정 전월세 전환율, 기준금리+2.0%가 상한선입니다
전세를 월세(반전세)로 바꿀 때 집주인이 임의로 월세를 정할 수 없습니다. 주택임대차보호법 제7조의2 및 동법 시행령 제9조에 따라 법정 전월세 전환율 상한선이 정해져 있기 때문입니다.
법정 전환율 상한선은 ① 연 10%와 ② 한국은행 기준금리 + 연 2.0% 중 더 낮은 비율을 적용합니다. 현재 기준금리 체계에서는 ‘기준금리 + 2.0%’가 항상 적용됩니다. 전세 1억 원을 월세로 바꿀 때 기준금리 구간별 상한선은 다음과 같습니다.
| 기준금리 | 법정 전월세 전환율 (기준금리+2.0%) | 1억 원 전환 시 법정 월세 상한액 | 연간 월세 총액 |
|---|---|---|---|
| 2.50% | 연 4.50% | 월 37만 5,000원 | 연 450만 원 |
| 2.75% | 연 4.75% | 월 39만 5,833원 | 연 475만 원 |
| 3.00% | 연 5.00% | 월 41만 6,666원 | 연 500만 원 |
| 3.50% | 연 5.50% | 월 45만 8,333원 | 연 550만 원 |
한국은행 기준금리는 변동되므로, 계약 시점의 공시 기준금리를 먼저 확인해야 정확한 상한율을 알 수 있습니다.
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전세를 월세로 바꿀 때 내야 하는 월세 상한액은 계산식 하나로 쉽게 구할 수 있습니다. 국토교통부 렌트홈(renthome.go.kr) 임대료 계산기에서도 동일한 공식이 쓰입니다.
- 전세 → 월세 전환 공식:
줄어드는 전세보증금 × 법정 전월세 전환율 ÷ 12개월
예를 들어 기준금리가 3.00%일 때 법정 전환율은 5.00%(3.0%+2.0%)입니다. 집주인이 보증금 1억 원을 깎아주는 대신 월세를 요구한다면 1억 원 × 5.0% ÷ 12개월 = 41만 6,666원이 법적 월세 상한액입니다. 만약 집주인이 월 50만 원을 요구했다면 매달 약 8만 3,334원을 법정 기준보다 초과해서 부른 셈입니다.
반대로 월세를 전세로 돌릴 때의 보증금 규모는 기존 월세보증금 + (월세 × 12개월 ÷ 전월세 전환율) 공식으로 산출합니다.
집주인이 월세 전환을 강요하면 거부할 수 있나요?
전세를 월세로 바꾸는 것은 계약 조건의 중대한 변경이므로 세입자의 동의가 필수입니다. 집주인이 일방적으로 월세 전환을 통보할 수 없습니다.
주택임대차보호법상 계약갱신요구권을 행사할 때 세입자가 월세 전환을 거부하면, 집주인은 기존 전세 계약 유지를 거절할 수 없습니다. 이때 집주인은 기존 전세보증금의 최대 5% 이내 증액만 요구할 수 있습니다.
주의할 점도 있습니다. 법정 전월세 전환율 상한선은 계약 기간 중 전환하거나 계약갱신요구권을 행사해 재계약할 때만 법적 강제력이 적용됩니다. 기존 세입자가 나가고 새로운 세입자와 맺는 신규 계약은 법정 전환율이 강제되지 않고 시장 시세와 합의에 따릅니다.
만약 재계약 과정에서 법정 상한선을 초과해 월세를 지급했다면, 주택임대차보호법 제10조의2에 따라 초과분은 무효가 되며 초과 지급액에 대한 반환 청구가 가능합니다.
재계약 전 한국은행 공시 기준금리를 확인하고, 국토교통부 렌트홈 계산기로 법정 월세 상한액을 직접 계산해 집주인과 조율하세요.
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