주택담보대출을 받을 때 “처음 1년은 원금 없이 이자만 내시겠어요?”라는 질문을 받으면 누구나 솔깃해집니다. 이사비와 취득세, 인테리어 비용이 한 번에 나가는 시기에는 매달 지출을 조금이라도 줄이고 싶기 때문입니다. 그런데 원금을 1년 늦게 갚기 시작하면, 30년 동안 내야 하는 총이자는 과연 얼마나 늘어날까요?
한눈에 보기
- 3억 원 대출(연 4%, 30년 만기) 시 1년 거치를 두면 만기 총이자가 약 375만 원 늘어납니다.
- 거치 1년 동안은 월 100만 원만 내지만, 13개월 차부터는 월 145.8만 원으로 상환액이 45.8% 급증합니다.
- 한국주택금융공사 정책모기지의 거치기간은 최장 1년 이내로 제한되며, 조기 상환 시 3년 이내에는 중도상환수수료가 발생합니다.
이자만 내는 기간, 대출 만기는 자동으로 늘어나지 않습니다
대출 거치기간은 원금을 상환하지 않고 매달 ‘이자만’ 내는 기간을 뜻합니다. 매달 성실히 납부하더라도 원금 덩어리는 단 1원도 줄어들지 않습니다.
흔히 거치기간 1년을 선택하면 30년 만기 대출이 31년으로 늘어난다고 오해하기 쉽습니다. 하지만 실제로는 정해진 30년(360개월) 안에서 처음 1년(12개월) 동안 이자만 내고, 남은 29년(348개월) 동안 남은 원금 전체를 나누어 갚아야 합니다.
모래시계의 밸브를 잠시 잠가두어도 하루의 전체 시간은 늘어나지 않는 것과 같습니다. 줄어들지 않은 원금을 더 짧은 기간에 갚아야 하므로 나중에 감당할 상환 압박은 훨씬 커집니다.
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3억 대출 기준, 1년 거치 시 총이자는 약 375만 원 늘어납니다
대출금 3억 원, 금리 연 4%, 30년 만기 원리금균등분할상환을 기준으로 비거치와 1년 거치를 비교해보면 차이가 뚜렷합니다.
| 구분 | 비거치 (360개월) | 1년 거치 (거치 12개월 + 상환 348개월) | 변동 내역 |
|---|---|---|---|
| 1~12개월 월 납입액 | 143.2만 원 | 100.0만 원 (이자만 납부) | 매월 약 43.2만 원 부담 감소 |
| 13~360개월 월 납입액 | 143.2만 원 | 145.8만 원 (원금+이자) | 매월 약 2.6만 원 추가 부담 |
| 거치 종료 직후 변동 | – | 100.0만 원 → 145.8만 원 | 월 납입액 약 45.8만 원 증가 (+45.8%) |
| 만기 총이자 | 약 2억 1,561만 원 | 비거치 대비 약 375만 원 증가 | 만기까지 약 375만 원 추가 지출 |
첫 1년 동안은 매월 약 43.2만 원씩 총 519만 원가량 지출을 아낄 수 있습니다. 하지만 13개월 차가 되는 순간 매달 내야 하는 돈이 100만 원에서 145.8만 원으로 45.8% 급증합니다.
만약 30년 만기 내에서 거치기간을 3년으로 늘리면 총이자는 비거치 대비 약 1,145만 원까지 불어납니다. (단, 이 시뮬레이션은 월이율 단순 계산 기준이며 실제 은행의 일수 계산 방식에 따라 일부 원단위 차이가 있을 수 있습니다.)
거치기간 1년, 선택하기 전 따져봐야 할 두 가지
첫째는 규정상의 한도입니다. 정부의 가계부채 관리 정책에 따라 한국주택금융공사의 주택담보대출(디딤돌대출 등 정책모기지)은 거치기간이 최장 1년 이내로 제한됩니다. 한국주택금융공사 규정에서는 1년 이내 거치를 두더라도 ‘비거치식 분할상환 대출’로 분류합니다. 시중은행 일반 주담대의 경우 차주 조건과 금융사 심사 기준에 따라 거치기간 적용이 제한될 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
둘째는 거치 종료 후 찾아오는 ‘상환 충격’입니다. 13개월 차부터 월 납입액이 45만 원 이상 늘어나므로 가계 현금흐름이 급격히 경색될 수 있습니다. 대출 실행 후 통상 3년 이내에는 중도상환수수료가 발생하기 때문에 중간에 원금을 털어내기도 쉽지 않습니다.
초기 1년 동안 아낀 돈으로 카드론이나 마이너스통장 같은 고금리 대출을 막는 용도가 아니라면, 단순 소비로 사라진 여유 자금은 결국 375만 원의 추가 이자 비용으로 돌아옵니다.
초기 1년 동안 절약되는 월 43만 원을 고금리 대출 방어에 쓸 계획이 아니라면, 처음부터 원금을 함께 갚는 비거치 방식을 선택하세요.
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